築年数別の売却相場と
高く売るコツ

「自分の家は築○年だけど、いくらくらいで売れるのだろう？」。不動産売却を検討する方が最初に気になるのが、築年数と売却価格の関係です。この記事では、築年数ごとの相場の目安と、少しでも高く売るためのコツを解説します。

築年数と売却価格の基本的な関係

不動産の売却価格は、立地・面積・設備などさまざまな要素で決まりますが、築年数は最も影響が大きい要素の一つです。

特に重要なのは、木造戸建てとマンション（鉄筋コンクリート造）では価格の下がり方が大きく異なるということです。

木造戸建ての場合

木造住宅の法定耐用年数は22年です。税務上の減価償却ではこの年数で建物の価値がゼロになるため、不動産市場でも築20年を過ぎると建物の評価がほぼゼロとなり、土地の価格のみで取引されるケースが一般的です。

築10年までは比較的緩やかに下落しますが、築10年を超えるとペースが速まり、築15〜20年で急激に価値が下がります。

マンション（RC造）の場合

鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年と長く、木造に比べて価格の下落は緩やかです。築30年を超えても建物の価値がゼロにはならず、管理状態が良ければ一定の評価が維持されます。

ただし、築年数が古くなるほど設備の老朽化や大規模修繕の負担が増えるため、管理状態によって価格に大きな差が出ます。

築年数別の売却相場の目安

以下は、新築時の価格を100%としたときの、築年数別の残存価格の目安です。立地や物件の状態によって実際の価格は異なりますが、大まかな傾向として参考にしてください。

築年数	マンション	木造戸建て（建物部分）	売却のしやすさ
築5年以内	約85〜95%	約75〜85%	非常に売りやすい
築10年	約70〜80%	約55〜65%	売りやすい
築20年	約55〜65%	約15〜25%	やや時間がかかる
築30年以上	約35〜50%	ほぼ土地値のみ	時間がかかりやすい

築年数別の特徴と売り方のポイント

築5年以内：「ほぼ新築」の高値売却が狙える

築5年以内の物件は、設備も新しく、買主にとって「ほぼ新築なのに新築より安い」という魅力があります。需要が非常に高く、適正価格を設定すれば短期間での売却が期待できます。

この時期に売却する場合は、値下げを急がず、強気の価格設定から始めるのが有効です。新築時の購入価格と同程度、あるいはエリアによってはそれ以上で売れるケースもあります。

築10年前後：最もバランスが良い売り時

築10年前後は、価格と需要のバランスが最も良い時期と言われています。まだ設備が使える状態で、大規模修繕前のマンションであれば管理費・修繕積立金の負担も比較的軽いためです。

戸建ての場合も、築10年前後であれば建物にまだ十分な価値があり、買主がリフォーム費用を抑えられるため人気があります。

築20年前後：売り方の工夫が必要

マンションの場合、築20年を超えると価格は新築時の6割前後まで下がりますが、立地が良ければまだ十分な需要があります。大規模修繕が完了した直後であれば、「修繕済みで当面安心」というアピールポイントになります。

木造戸建ての場合は、建物の評価がほぼゼロになる時期です。「古家付き土地」として売るか、リフォームして価値を付けるかの判断が必要になります。更地にして売る方法もありますが、解体費用と固定資産税の増加を考慮する必要があります。

築30年以上：それでも売れないわけではない

築30年以上の物件は売りにくいイメージがありますが、実際には多くの取引が行われています。

マンションの場合、駅近で管理状態が良い物件はリノベーション用として人気があり、実需だけでなく投資家からの需要もあります。近年はリノベーション需要の高まりにより、築古マンションの取引が増加傾向にあります。

戸建ての場合は土地の価値で取引されますが、建物を解体せずに「古家付き土地」として売ることで、買主に解体の自由度を持たせつつ、売主は解体費用を節約できます。

高く売るための5つのコツ

1. 内覧準備を徹底する 第一印象は売却価格に直結します。内覧前には徹底的に掃除・整理整頓を行いましょう。特に玄関、リビング、キッチン、水回りは念入りに。生活感を減らし、部屋を広く見せることがポイントです。ハウスクリーニング（3〜10万円程度）を入れるのも効果的です。
2. リフォームは慎重に判断する 「リフォームすれば高く売れる」とは限りません。リフォーム費用を回収できるほど売却価格が上がるケースは多くありません。特に築20年以上の物件は、買主が自分好みにリノベーションしたい場合が多いため、中途半端なリフォームはかえって逆効果になることもあります。水回りの交換やクロスの張り替えなど、最低限の補修に留めるのが賢明です。
3. 適正な売り出し価格を設定する 高すぎる価格設定は「売れ残り物件」というイメージを招き、結果的に値下げ幅が大きくなります。一方、安すぎれば損をします。複数の不動産会社の査定額を比較し、周辺の成約事例も参考にしながら、適正な価格を設定しましょう。最初は査定額より5〜10%高めに設定し、反応を見て調整する方法もあります。
4. 物件写真にこだわる 買主の約90%がインターネットで物件を検索する現在、ポータルサイトに掲載される写真の品質は極めて重要です。明るい時間帯に、広角で撮影した写真を使いましょう。不動産会社によってはプロのカメラマンを手配してくれるサービスもあります。枚数も多い方が反響が増える傾向にあります。
5. 売却の時期を見極める 不動産市場には季節性があります。一般的に、転勤や入学に合わせて引っ越し需要が高まる1〜3月が最も取引が活発です。次いで9〜11月も動きが出やすい時期です。逆に、8月や12月は取引が減少する傾向があります。急がない場合は、需要が高まる時期に合わせて売り出すのも戦略の一つです。

築年数が古くても諦めないで

築年数が経過した物件でも、以下のようなケースでは想定以上の価格で売れることがあります。

• 立地が良い：駅から徒歩10分以内、商業施設や学校が近いなど、立地の良さは築年数を補います。
• 土地が広い・整形地：建て替え需要がある買主にとっては、建物より土地の条件が重要です。
• 管理状態が良い（マンション）：管理組合がしっかり機能しており、修繕積立金の積み立てが計画通り進んでいるマンションは、築古でも評価されます。
• リノベーション向き：間取り変更がしやすい構造のマンションは、リノベーション前提の買主から人気があります。

まとめ

築年数は売却価格に大きく影響しますが、「築年数が古い＝売れない」ではありません。

築年数	売却のポイント
築5年以内	強気の価格設定が可能。オーバーローンに注意
築10年前後	バランスの良い売り時。設備の状態確認を忘れずに
築20年前後	売り方の工夫が必要。古家付き土地も選択肢
築30年以上	リノベ需要を狙う。土地の価値を正確に把握する

どの築年数であっても、複数の不動産会社に査定を依頼し、物件の強みを正しく評価してくれる会社を選ぶことが、高く売るための第一歩です。