「今の家を売って、新しい家に住み替えたい」。住み替えを考えたとき、最初に悩むのが「先に売るか、先に買うか」という順番の問題です。この記事では、売り先行・買い先行それぞれのメリット・デメリットを比較し、住み替え売却をスムーズに進めるためのポイントを解説します。

住み替えの2つの方法

住み替えには大きく分けて「売り先行」と「買い先行」の2つの進め方があります。どちらを選ぶかによって、資金計画やスケジュールが大きく変わります。

売り先行のメリット・デメリット

売り先行とは、今の家を先に売却してから、新居を購入する方法です。

メリット

デメリット

買い先行のメリット・デメリット

買い先行とは、新居を先に購入してから、今の家を売却する方法です。

メリット

デメリット

売り先行 vs 買い先行 比較表

売り先行 買い先行
資金計画 確定した売却額で計画可能 売却額が未確定のまま購入
二重ローン 発生しない 発生する可能性あり
仮住まい 必要になる場合あり 不要
引っ越し回数 1〜2回 1回
新居選びの余裕 時間的制約あり じっくり選べる
売却価格 納得できる価格で売りやすい 値下げしやすい傾向
向いている人 資金に余裕がない人、堅実に進めたい人 資金に余裕がある人、希望の物件を逃したくない人
ポイント

一般的には「売り先行」が安全と言われています。特に住宅ローンの残債がある場合は、売却額が確定してから次の計画を立てる方がリスクを抑えられます。ただし資金に余裕があり、希望のエリア・物件がある場合は買い先行も有効な選択肢です。

住み替えローンとは

住み替えローン（買い替えローン）とは、現在の住宅ローンの残債を新しい住宅ローンに上乗せして借りることができるローンです。

たとえば、現在の家のローン残高が2,000万円で、売却価格が1,500万円の場合、500万円のオーバーローンが発生します。住み替えローンを使えば、新居の購入費用3,000万円にこの500万円を上乗せした3,500万円を借りることができます。

項目 内容
メリット 自己資金が少なくても住み替えが可能
デメリット 借入額が大きくなり、返済負担が増える
審査 通常の住宅ローンより審査が厳しい
条件 売却と購入の決済日を同日にする必要がある場合が多い
注意

住み替えローンは便利ですが、借入額が物件価格を超えるため、再度の住み替えや売却時にオーバーローンになるリスクがあります。返済計画に無理がないか、慎重に検討しましょう。

仮住まいの費用と期間

売り先行で仮住まいが必要になった場合、以下の費用が発生します。

費目 費用目安
賃貸の初期費用（敷金・礼金・仲介手数料） 家賃の3〜5ヶ月分
月々の家賃 地域による（10万〜20万円程度）
引っ越し費用（2回分） 20万〜40万円
荷物の一時保管（トランクルーム） 月1万〜5万円

仮住まいの期間は一般的に1〜3ヶ月程度です。費用総額は50万〜100万円以上になることもあるため、住み替えの資金計画に含めておく必要があります。

ポイント

仮住まい費用を抑えるには、売却と購入のタイミングをできるだけ近づけることが重要です。売却の引き渡し日を買主と交渉して延ばしてもらう、新居の引き渡しを早めてもらうなどの調整で、仮住まい期間をゼロにできることもあります。

住み替え売却のスケジュール例

売り先行の場合（約6ヶ月）

  1. 売却準備・査定依頼（1〜2週間） 複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安を把握します。同時に新居の希望条件も整理しておきましょう。
  2. 媒介契約・売却活動開始（1〜3ヶ月） 不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始します。内覧対応も行います。この間に新居の情報収集を並行して進めます。
  3. 売買契約の締結（1〜2週間） 買主が見つかったら売買契約を結びます。引き渡し日を確認し、新居探しのスケジュールを具体化します。
  4. 新居の購入・契約（2〜4週間） 売却価格が確定したので、予算内で新居を探して購入契約を結びます。住宅ローンの審査も進めます。
  5. 旧居の引き渡し・新居への引っ越し 旧居を引き渡し、新居に入居します。タイミングが合わない場合は仮住まいを利用します。

買い先行の場合（約4〜5ヶ月）

  1. 新居探し・購入契約（1〜2ヶ月） 希望の物件を見つけて購入契約を結びます。住宅ローンの審査を進めます。
  2. 旧居の査定・売却活動開始（並行して進行） 新居の契約と同時に、旧居の売却活動も開始します。できるだけ早く売却するため、適正価格での売り出しが重要です。
  3. 新居の引き渡し・入居（1〜2ヶ月） 新居の決済を行い、入居します。この時点で二重ローンが始まる場合があります。
  4. 旧居の売買契約・引き渡し（1〜3ヶ月） 旧居の買主が見つかり次第、売買契約を結んで引き渡します。売却代金で旧居のローンを完済します。

住み替え売却を成功させるコツ

早い段階で今の家の価値を把握する

住み替えの資金計画の起点は「今の家がいくらで売れるか」です。住み替えを検討し始めたら、まず複数の不動産会社に査定を依頼して相場を把握しましょう。

売却と購入を同じ不動産会社に依頼する

売却と購入のスケジュール調整がスムーズになり、仮住まいの期間を最小限にできる可能性があります。ただし、必ずしも同じ会社がベストとは限らないため、査定額や対応を比較したうえで判断しましょう。

余裕のある資金計画を立てる

住み替えでは想定外の出費が発生しやすいため、売却価格の見込みは控えめに、諸費用は多めに見積もっておくのが安全です。

注意

住み替え時に使える税制上の特例として「3,000万円特別控除」や「買い替え特例（課税の繰り延べ）」がありますが、併用できない場合があります。どの特例を使うかによって税額が大きく変わるため、事前に税理士や税務署に相談することをおすすめします。

まとめ

住み替え売却は「売り先行」と「買い先行」のどちらを選ぶかで、リスクやスケジュールが大きく変わります。資金的な安全性を重視するなら売り先行、利便性を重視するなら買い先行が適しています。

どちらの方法を選ぶにしても、まずは今の家の正確な価値を知ることが第一歩です。複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な売却価格を把握したうえで、住み替えの計画を立てましょう。

不動産一括査定で失敗しないために知っておくべきこと →