不動産売却にかかる費用・手数料まとめ

不動産を売却すると、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料や税金など、さまざまな費用が発生します。この記事では、不動産売却時にかかる費用の種類と金額の目安を詳しく解説します。

不動産売却にかかる費用の全体像

売却時に発生する主な費用は以下のとおりです。一般的に、売却価格の4〜7%程度が諸費用の目安とされています。

費用の種類	金額の目安	支払い時期
仲介手数料	売却価格×3%+6万円+消費税	売買契約時・引き渡し時
印紙税	1,000円〜6万円	売買契約時
登記費用	1〜3万円程度	引き渡し時
住宅ローン一括返済手数料	0〜3万円程度	引き渡し時
譲渡所得税・住民税	利益に対して約20〜39%	確定申告後

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、不動産会社に支払う成功報酬です。宅地建物取引業法により上限額が定められており、以下の速算式で計算できます。

売却価格別の仲介手数料一覧

売却価格	仲介手数料（税込）
1,000万円	39万6,000円
2,000万円	72万6,000円
3,000万円	105万6,000円
4,000万円	138万6,000円
5,000万円	171万6,000円

仲介手数料はあくまで「上限額」です。不動産会社によっては割引を行っているケースもありますが、大手では上限額を請求するのが一般的です。

支払いのタイミングは、売買契約時に半額、引き渡し時に残り半額を支払うパターンが多いです。

印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙の費用です。契約金額に応じて税額が決まります。

契約金額	印紙税額
100万円超〜500万円以下	1,000円
500万円超〜1,000万円以下	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	1万円
5,000万円超〜1億円以下	3万円
1億円超〜5億円以下	6万円

上記は軽減税率適用後の金額です。不動産売買契約書には軽減措置が適用されるため、本則税率よりも安くなっています。

登記費用

不動産売却時に売主が負担する登記は、主に以下の2つです。

抵当権抹消登記

住宅ローンが残っている場合、金融機関が設定した抵当権を抹消する必要があります。登録免許税は不動産1個あたり1,000円で、司法書士への報酬を含めると1〜2万円程度が目安です。

住所変更登記

登記簿上の住所と現住所が異なる場合（引っ越し済みの場合など）に必要です。費用は不動産1個あたり1,000円で、司法書士報酬を含めて1万円程度です。

住宅ローン一括返済手数料

住宅ローンの残債がある場合、売却時に一括返済する必要があります。その際に金融機関に支払う事務手数料がかかります。

手続き方法	手数料の目安
インターネット手続き	無料〜5,500円
電話・窓口手続き	5,500円〜3万3,000円

金融機関や返済方法によって異なるため、事前に取引先の銀行へ確認しておきましょう。また、一括返済には通常2〜3週間の事前連絡が必要です。

譲渡所得税・住民税

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税が課せられます。税率は不動産の所有期間によって大きく異なります。

区分	所有期間	税率（所得税+住民税+復興特別所得税）
短期譲渡所得	5年以下	39.63%
長期譲渡所得	5年超	20.315%

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は以下の計算式で求めます。

取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費として計算する「概算取得費」を使うことができます。ただし実際の取得費のほうが高い場合は不利になるため、購入時の書類はできるだけ保管しておきましょう。

3,000万円特別控除

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。これは非常に多くの人が利用できる制度で、利益が3,000万円以内なら税金がゼロになります。

適用の主な条件

• 自分が住んでいた家屋を売却すること
• 住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること
• 売主と買主が親子や夫婦などの特別な関係でないこと
• 前年・前々年にこの特例を受けていないこと
• 他の特例（買い換え特例など）と併用しないこと

費用シミュレーション：3,000万円の家を売った場合

実際に3,000万円で自宅を売却した場合の費用をシミュレーションしてみましょう。

前提条件

• 売却価格：3,000万円
• 購入価格：2,500万円（15年前に購入）
• 住宅ローン残高：1,200万円
• 建物の減価償却費：500万円
• マイホームとして居住中

かかる費用の内訳

費用項目	金額
仲介手数料（税込）	105万6,000円
印紙税	1万円
抵当権抹消登記	約1万5,000円
住宅ローン一括返済手数料	約2万2,000円
費用合計	約110万3,000円

手残り額の計算

項目	金額
売却価格	3,000万円
諸費用	−110万3,000円
住宅ローン返済	−1,200万円
手残り額	約1,689万7,000円

譲渡所得税について

この例では、譲渡所得は以下のとおりです。

譲渡所得 = 3,000万円 −（2,500万円 − 500万円 + 105万6,000円 + 1万円）= 約893万4,000円

ただし、マイホームの3,000万円特別控除を適用すると、893万4,000円 − 3,000万円 = マイナスとなるため、譲渡所得税はゼロです。

費用を抑えるためにできること

仲介手数料の交渉

仲介手数料は上限額であり、値引き交渉が可能な場合もあります。ただし、手数料を下げると不動産会社の販売活動が消極的になるリスクもあるため、バランスを考えて判断しましょう。

複数社に査定を依頼する

複数の不動産会社に査定を依頼することで、より高い売却価格が期待でき、結果として手残り額を増やせる可能性があります。査定額に数百万円の差が出ることも珍しくありません。

税制特例を確実に活用する

3,000万円特別控除のほかにも、10年超所有の軽減税率の特例や買い換え特例など、条件に合えば税負担を大きく減らせる制度があります。税理士に相談することも有効です。

まとめ

不動産売却にかかる費用は、売却価格の4〜7%が目安です。最も大きな費用は仲介手数料で、次いで譲渡所得税が高額になる可能性があります。

費用を正確に把握し、手残り額をしっかりシミュレーションすることが、後悔のない売却につながります。まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安をつかむところから始めましょう。