不動産を売却した翌年には、確定申告が必要になる場合があります。「利益が出なかったから不要」と思っていても、特例の適用を受けるには申告が必須です。この記事では、確定申告が必要なケース・不要なケース、譲渡所得の計算方法、使える特例、具体的な手続きの流れまで詳しく解説します。

確定申告が必要なケース・不要なケース

ケース 確定申告 理由
売却で利益（譲渡所得）が出た 必要 譲渡所得税の納税義務がある
利益が出たが特例で税額がゼロになる 必要 特例の適用には確定申告が必須
売却で損失が出た した方がよい 損益通算・繰越控除で税金を減らせる場合がある
売却で損失が出て、特例を使わない 不要 納税義務も特例適用もない
注意

3,000万円特別控除などの特例を使って税額がゼロになる場合でも、確定申告をしないと特例が適用されません。申告を忘れると、本来ゼロだった税金を全額支払うことになります。

譲渡所得の計算方法

不動産売却で課税される「譲渡所得」は、以下の計算式で求めます。

譲渡所得の計算式

譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除額

売却価格

不動産を売却して実際に受け取った金額です。売買契約書に記載された金額を使用します。

取得費

不動産を購入したときにかかった費用の合計です。具体的には以下が含まれます。

購入時の契約書がなく取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費とする「概算取得費」を使うことができます。ただし、実際の取得費の方が高い場合は税金が増えてしまうため、できる限り購入時の書類を探しましょう。

譲渡費用

不動産を売却するためにかかった費用です。

計算例

項目 金額
売却価格 3,500万円
取得費（購入代金+諸費用-減価償却） 2,200万円
譲渡費用（仲介手数料+印紙代等） 120万円
譲渡所得 1,180万円

短期譲渡・長期譲渡の税率

譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。売却した年の1月1日時点での所有期間が基準となります。

短期譲渡所得 長期譲渡所得
所有期間 5年以下 5年超
所得税率 30% 15%
住民税率 9% 5%
復興特別所得税 0.63% 0.315%
合計税率 39.63% 20.315%

短期と長期で税率が約2倍違います。上の計算例（譲渡所得1,180万円）で比較すると、短期なら約467万円、長期なら約240万円と、約227万円の差が生じます。

注意：所有期間の数え方

所有期間は「購入日から売却日まで」ではなく、売却した年の1月1日時点で判定されます。たとえば2021年4月に購入し、2026年5月に売却した場合、実際には5年1ヶ月経過していますが、2026年1月1日時点では4年9ヶ月なので「短期譲渡」になります。この判定ミスは非常に多いので注意してください。

3,000万円特別控除

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。多くの人はこの特例により税額がゼロまたは大幅に軽減されます。

適用要件

計算例

先ほどの例（譲渡所得1,180万円）に3,000万円特別控除を適用すると、

1,180万円 - 3,000万円 = マイナス → 課税ゼロ

譲渡所得が3,000万円以下であれば、この特例だけで税金がゼロになります。

ポイント

3,000万円特別控除は所有期間に関係なく使えます（短期でも長期でも適用可能）。ただし、確定申告をしなければ適用されないため、税額がゼロになる場合でも必ず申告しましょう。

その他の主な特例

特例名 概要 主な要件
10年超所有の軽減税率 所有期間10年超のマイホーム売却で、6,000万円以下の部分に14.21%の軽減税率 所有期間10年超、3,000万円控除と併用可
買い替え特例 マイホームの買い替え時、課税を将来に繰り延べ 所有期間10年超、居住期間10年以上、売却価格1億円以下
損益通算・繰越控除 売却損を他の所得と相殺、最大4年間繰り越し 所有期間5年超、住宅ローン残高があること（要件により異なる）
相続空き家の3,000万円控除 相続した空き家の売却で最大3,000万円控除 1981年5月31日以前に建築、相続から3年以内の売却

必要書類一覧

確定申告に必要な書類は多岐にわたります。早めに準備を始めましょう。

書類 入手先
確定申告書B（第一表・第二表） 税務署 / 国税庁HP
譲渡所得の内訳書（確定申告書付表） 税務署 / 国税庁HP
売買契約書のコピー（売却時） 手元の控え
売買契約書のコピー（購入時） 手元の控え
仲介手数料の領収書 不動産会社から受領
登記事項証明書 法務局
住民票（特例適用時） 市区町村役場
マイナンバーカード（または通知カード+本人確認書類） 手元のもの
源泉徴収票（給与所得者の場合） 勤務先から受領
ポイント

購入時の売買契約書が見つからない場合は、当時の不動産会社に問い合わせるか、住宅ローンの融資関連書類から金額を確認できることがあります。取得費の証明ができないと概算取得費（売却価格の5%）になり、税金が大幅に増える可能性があるため、できる限り探しましょう。

確定申告の手順

  1. 必要書類を収集する 売買契約書、領収書、登記事項証明書などを準備します。紛失している書類がないか早めに確認しましょう。
  2. 譲渡所得を計算する 売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて譲渡所得を算出します。建物の減価償却も忘れずに計算します。
  3. 適用できる特例を確認する 3,000万円特別控除や軽減税率など、使える特例がないか確認します。特例の要件を満たしているか慎重にチェックしましょう。
  4. 確定申告書を作成する 国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使えば、画面の案内に従って入力するだけで申告書が完成します。
  5. 申告書を提出する 税務署の窓口、郵送、またはe-Tax（電子申告）のいずれかで提出します。提出期限は売却した翌年の2月16日〜3月15日です。
  6. 納税する（税額がある場合） 確定申告の期限と同日（3月15日）までに、金融機関やコンビニ、クレジットカード、振替納税などで納税します。

e-Tax（電子申告）での申告方法

e-Taxを使えば、自宅からインターネットで確定申告を完了できます。税務署に行く必要がなく、書類の郵送も不要です。

e-Taxの利用に必要なもの

e-Taxでの申告手順

  1. 国税庁「確定申告書等作成コーナー」にアクセス 国税庁のホームページから「確定申告書等作成コーナー」を開きます。毎年1月上旬から利用可能になります。
  2. 「e-Taxで提出」を選択 マイナンバーカード方式またはID・パスワード方式を選びます。マイナンバーカード方式の場合は、カードリーダーまたはスマートフォンで読み取ります。
  3. 申告内容を入力 画面の案内に従って、売却価格・取得費・譲渡費用などを入力します。特例を適用する場合は該当項目にチェックを入れます。
  4. 添付書類をアップロード 売買契約書や領収書のデータ（PDF・画像）を添付します。一部の書類は提出省略が認められています。
  5. 送信して完了 内容を確認し、電子署名をして送信します。送信後に受付番号が表示されるので、控えとして保存しておきましょう。
ポイント

e-Taxなら還付金の振込が早い（通常3週間程度、書面提出の場合は1〜2ヶ月）というメリットもあります。また、24時間いつでも提出可能で、確定申告期間中の税務署の混雑を避けられます。

よくある質問

Q. 確定申告を忘れたらどうなる？

期限後に申告した場合、無申告加算税（原則15〜20%）と延滞税が課されます。ただし、期限後1ヶ月以内に自主的に申告すれば無申告加算税は免除される場合があります。特例の適用を受ける場合は期限内の申告が原則ですが、「やむを得ない事情」があれば期限後でも認められることがあります。

Q. 確定申告は税理士に依頼すべき？

譲渡所得の計算がシンプルなケース（マイホームの売却で3,000万円控除を使う場合など）は、国税庁の作成コーナーを使えば自分でも申告可能です。ただし、相続した不動産の売却、複数の特例の検討が必要な場合、取得費が不明な場合などは、税理士に依頼した方が安心です。税理士報酬の目安は5万〜15万円程度です。

Q. 売却損が出た場合はどうする？

売却損（譲渡損失）が出た場合、一定の要件を満たせば他の所得（給与所得など）と損益通算でき、さらに控除しきれない分は翌年以降3年間にわたって繰り越しできます。特に住宅ローンの残債がある場合は「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例」が使える可能性があります。

まとめ

不動産売却後の確定申告は、利益が出た場合はもちろん、特例を適用して税額をゼロにする場合にも必要です。譲渡所得の計算、短期・長期の税率の違い、3,000万円特別控除をはじめとする各種特例の要件を正しく理解して、損をしない申告を行いましょう。

確定申告の前提となるのは、不動産の正確な売却価格を把握することです。まだ売却前の段階であれば、複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な売却価格の目安を知っておくことが大切です。

不動産一括査定で失敗しないために知っておくべきこと →